Машканта.ру
Ипотека в Израиле, кредитование под залог недвижимости, пособие для получателя ипотечных ссуд
Автор - Боголюбов Юрий. Копирование только с согласия автора, при цитировании ссылка на источник обязательна.
Реклама
Литературная сеть - поэзия, стихи, критика
Page copy protected against web site content infringement by Copyscape

ИПОТЕЧНЫЙ БАНК (БАНК ЛЕ МАШКАНТАОТ)

ПРОЦЕСС ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ССУД

  1. Когда лучше подавать просьбу в банк
  2. Предварительная проверка возможностей
    1. Месячный возврат по ссудам
    2. Процентое соотношение всех ссуд и стоимости квартиры
    3. Процентое соотношение банковских ссуд (машлимот) и стоимости квартиры при наличии закаута
  3. Что даёт наличие предварительного ответа?
  4. Что проверяет банк?
    1. Документальное подтверждение доходов
    2. Подлинность документов
    3. Перспективы на будущее, возраст
    4. Не подтверждённые документально доходы
    5. Финансовая дисциплина
    6. Накопления - долги
    7. Гаранты
    8. Квартира
    9. Личное впечатление служащего
  5. Как вести себя в банке?
    1. О чём не следовало бы говорить в банке
    2. О чём нужно говорить в банке
    3. Можно ли подавать просьбы сразу в несколько банков?
  6. Обусловленность разрешения.
  7. Документ о правах на льготную ссуду (теудат закаут)
    1. Роль закаута
    2. Процедура заказа
    3. Задержки в оформлении
    4. Выходы из сложных ситуаций
    5. Объединение закаутов
  8. Открытие папки
  9. Сопутствующие документы
    1. Оригиналы документов
    2. Основной договор
    3. Документы продающих о владении
    4. Итхайвут мохер - обязательство продающей стороны
    5. Аарат азара - предупредительная запись в табо в пользу банка
    6. Одаат мишкун - запись в залоговом реестре (если банк потребует)
    7. Михтав каванот - письмо из банка продающих
    8. Ораот кизуз - указание о переводе денег в соответствии с михтав каванот
    9. Квитанция об оплате личного взноса за квартиру
    10. Номер счёта продающих
    11. Ипуй коах - Нотариальная доверенность
    12. Ораат кева - постоянное указание в банк о ежемесячном возврате ссуды
    13. Биюль - оплата марочных сборов в банке
    14. Подписи гарантов и их документы в оригинале
    15. Страховка квартиры и жизни
    16. Шамаут - оценка квартиры банковским оценщиком
    17. Справка о возврате квартирных
    18. Асават арвут (при необходимости)
    19. Пари пасо - межбанковское соглашение (при необходимости)
    20. Ораа билти хозерет - окончательное указание о переводе денег (некоторые банки)
  10. Перевод первой части денег
  11. Сопутствующие документы
  12. Перевод второй части денег
  13. Перевод ссуд (грират машканта)
    1. Возможные изменения льготной части
    2. Ограничения в пропорциональном соотношении ссуд и стоимости квартиры
    3. Роль разницы цен покупаемой и продаваемой квартиры

КАК, КОГДА И О ЧЁМ ТОРГОВАТЬСЯ

  1. Сколько стоит 0.1%?
  2. Универсальные способы торга
  3. Особенности торга в зависимости от банковской программы
    1. Постоянный процент
    2. Переменный процент
    3. Ссуды с привязкой к доллару США
    4. Прайм
    5. Постоянный процент без привязки
    6. Страховка или гаранты?
  4. Способы выплат и отсрочки
    1. Формула Шпицера и керен шава
    2. Булит
    3. Грейс
    4. Прайм
    5. Машканта медурегет - ступенчатый возврат
  5. Преимущества и недостатки разнообразия банковских программ
  6. Трудные случаи торга
  7. Соковыжималка для банков
  8. Особое соглашения банка и строительной фирмы

ЗАМОРОЗКА МАШКАНТЫ

НА ГРАНИ ЗАКОНА

ЗА ГРАНЬЮ ЗАКОНА

ПЕРЕСЧЕТ МАШКАНТЫ



  • 1 - 2 - 3 - 4 - 5 - 6 - 7 - 8 - 9 - 10 - 11 - 12 - 13 - 14

    ЗАМОРОЗКА МАШКАНТЫ

    При акпаат машканта или заморозке деньги переводятся на закрытый счёт, с которого ипотечный банк получает банковскую гарантию (арвут банкаит). Суть ипотечной ссуды в том, что деньги выдаются под залог недвижимого имущества. Но могут возникнуть ситуации, когда заложить недвижимость по каким-либо причинам невозможно, а ссуды необходимо сохранить. Это можно сделать заморозив их на некоторое время на банковском счету. Для заморозки можно использовать личный счёт клиента, доверенный счёт адвоката (хэшбон нээманут), или специальный счёт в ипотечном банке (не все банки предоставляют подобные услуги).
    1. Под какие условия закрываются деньги?
    сроки
    проценты и привязки, сумма
    возможности досрочного раскрытия 2. Оплата за банковскую гарантию.
    первый срок
    продление

    НА ГРАНИ ЗАКОНА

    Есть несколько вопросов, о которых адвокаты предпочитают не знать, а служащие банка - не слышать. Один из них - завышение цены. Когда в договоре указвается сумма выше настоящей стоимости с целью получения из банка большего количества ссуд. Это нарушение закона, но на него идут не только частные квартировладельцы, а и некоторые строительные компании, когда у покупателя нет даже 5% личного взноса. Банки, пока нет сомнения в платежеспособности клиетна, смотрят на это сквозь пальцы. Вопрос интересует многих, но получить консультации по нему негде. Для тех, кто не знает, о чём мы говорим, поясним на примере:

    цена квартиры - 500.000 шекелей,
    банк разрешил - 450.000 шекелей - 90%,
    своих денег - 5.000 шекелей.

    Сделка не получается. После завышения картина меняется:

    цена квартиры - 500.000 шекелей,
    по договору - 550.000 шекелей,
    банк разрешает - 495.000 шекелей - 90%,
    своих денег - 5.000 шекелей,
    приписано - 50.000 шекелей.

    Теперь всё сходится. Банк думает, что 55.000 шекелей вы платите из личных накоплений. Мы не собираемся писать пособие по завышению цен, лишь хотим указать на некоторые опасности, связанные с этой манипуляцией.

    1. Завышение цены - уголовное преступление, предусматриваюшее наказание. Нарушителем закона является как покупающий, так и продающий квартиру. Инициатором уголовного преследования может быть пострадавшая сторона, то есть банк. Но банк пострадает только в том случае, если потеряет деньги. Пока вы исправно платите машканту, у банка нет никакого интереса заводить против вас дела. Другие случаи будут рассмотрены в следующей главе: ЗА ГРАНЬЮ ЗАКОНА.
    2. Банк понимает, что цена может быть завышена, и посылает оценщика. Если оценка окажется ниже, то выдаваемая сумма пропорционально сократится. Для вас это может быть чревато срывом сделки.
    3. Внося незаконный элемент в сделку, вы затрудняете решение всех спорных моментов, которые могут возникнуть. Настоящие условия сделки не оформляются законным образом. Стороны, конечно, могут до прихода к адвокату подписать между собой бумажку, где будет указана настоящая цена и настоящий график платежей. Но в суде, в случай чего, такую бумагу представлять не рекомендуется, хотя как документ она имеет полную силу. Наименее защищённой стороной в данном случае оказвается хозяин квартиры, который не получает задаток, являющийся штрафом при расторжении сделки. Купив новую квартиту и заплатив как положено 10% от стоимости, он может оказаться в очень неприятной ситуации, если его продажа сорвётся.
    4. В процессе манипуляций несколько "лишних" тысяч могут затеряться и попасть в карман посредника. Когда в договоре записана фиктивная цена, то о настоящей может не знать ни хозяин, ни покупатель. Вернее, хозяину сообщается цена чуть меньше, а покупателю - чуть больше. Неучтённая разница достаётся посреднику помимо оплаты за услуги.
    Завышение цены можно частично узаконить и оформить у адвоката, переложив часть расходов покупающего на хозяина или включив опцию на перенос даты вселения. Например:

    цена квартиры - 500.000 шекелей, вселение через 6 месяцев,
    услуги адвоката - 3.000 шекелей - с каждой стороны.

    Вместо этого в договоре записано:

    цена квартиры - 513.000 шекелей, вселение через 2 месяца,
    услуги адвоката - 6.000 шекелей - оплачивает продающая сторона,

    опция на съём на 4 месяца с оплатой по 2.500 шекелей в месяц, всего 10.000 шекелей. Таким образом, получая квартиру через 6 месяцев, покупатель платит те же самые 500.000 шекелей за квартиру и 3.000 шекелей за услуги адвоката. Некоторые строительные компании используют подобную схему завышения, оплачивая за съёмную квартиру до вселения или делая скидку за опережения платежа. Например:

    цена по договору - 550.000 шекелей, вселение через год, оплата в рассрочку,
    возврат за съём - 20.000 шекелей,
    возврат за быстрый платёж - 30.000 шекелей,
    задаток - 5.000 шекелей,
    из банка - 495.000 шекелей.

    В обязательстве банку компания указывает не сумму уже произведенного платежа, а остаток 495.000 шекелей. Риск в данном случае со стороны компании, так как при расторжении сделки она должна вернуть деньги с привязкой и процентом. Но желание продать квартиру пересиливает. С точки зрения законности подобных сделок всё в полном порядке, но для клиента опасность быть обманутым сохраняется. Агент по продаже может не сообщить вам о части скидок и под видом оплаты в компанию положить немного себе в карман. Схема идентична: компания знает цену чуть ниже, вы - чуть выше, разница испаряется. Когда различные скидки записины мелким шрифтом в разных местах договора, замутить воду очень легко.

    ЗА ГРАНЬЮ ЗАКОНА

    Если есть возможность получить их банка 100% от стоимости квартиры, то почему таким же способом не получить больше. Эта лазейка не осталась без внимания особо предприимчивых граждан Израиля. Газеты пестрят объявлениями о реализации олимовских льгот, обещая круглые суммы продавшим машканту. Банки пытаются бороться с этим, но отличить законопослушных граждан, идущих на завышение цены из-за невозможности приобрести жильё другим способом, от "отъезжантов", продающих льготы, крайне сложно. Истина проявляется, когда квартира остаётся "кинутой" без хозяина.
    Что самое опасное в продаже машканты? Если банк раскроет обман и не даст ссуду, то можно считать, что крупно повезло. Так как самое опасное - те люди, которым вы себя доверяете, идя на жульничество. Они знают, как "кинуть" банк, но они также знают, как "кинуть" клиента. Жаловаться будет некуда, так как после проделанного и покупающий и продающий сами нарушители закона. Борясь с жуликами банки ужесточают требования к клиентам, меняют оценщиков, ограничивают размеры финансирования сделок, которые по их станистике наиболее рискованные. В конечном счете от этого страдают законопослушные граждане, которым больше 100% из банка не нужно.

    Реклама:


    Поиск по базам Алмазной биржи Израиля
    Прозрачные бриллианты
    Вес от
    до
    Цена $ от
    до
    Фантазийные бриллианты

  •  

    Прочитав это пособие по получению ипотечной ссуды, Вы сможете сэкономить десятки тысяч шекелей за счет более выгодных условий кредитования. Условия получения ссуды зависят от умения клиента вести переговоры с банком.

    Copyright ©Bogoliubov Yuri All rights reserved. Использование материалов сайта только с разрешения автора. При цитировании активная ссылка на источник обязательна.