Машканта.ру
Ипотека в Израиле, кредитование под залог недвижимости, пособие для получателя ипотечных ссуд
Автор - Боголюбов Юрий. Копирование только с согласия автора, при цитировании ссылка на источник обязательна.
Реклама
Литературная сеть - поэзия, стихи, критика
Page copy protected against web site content infringement by Copyscape
  • Главная
  • Оглавление
  • Словарь

    • ИПОТЕЧНЫЙ БАНК (БАНК ЛЕ МАШКАНТАОТ)

    ПРОЦЕСС ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ССУД

    1. Когда лучше подавать просьбу в банк
    2. Предварительная проверка возможностей
      1. Месячный возврат по ссудам
      2. Процентое соотношение всех ссуд и стоимости квартиры
      3. Процентое соотношение банковских ссуд (машлимот) и стоимости квартиры при наличии закаута
    3. Что даёт наличие предварительного ответа?
    4. Что проверяет банк?
      1. Документальное подтверждение доходов
      2. Подлинность документов
      3. Перспективы на будущее, возраст
      4. Не подтверждённые документально доходы
      5. Финансовая дисциплина
      6. Накопления - долги
      7. Гаранты
      8. Квартира
      9. Личное впечатление служащего
    5. Как вести себя в банке?
      1. О чём не следовало бы говорить в банке
      2. О чём нужно говорить в банке
      3. Можно ли подавать просьбы сразу в несколько банков?
    6. Обусловленность разрешения.
    7. Документ о правах на льготную ссуду (теудат закаут)
      1. Роль закаута
      2. Процедура заказа
      3. Задержки в оформлении
      4. Выходы из сложных ситуаций
      5. Объединение закаутов
    8. Открытие папки
    9. Сопутствующие документы
      1. Оригиналы документов
      2. Основной договор
      3. Документы продающих о владении
      4. Итхайвут мохер - обязательство продающей стороны
      5. Аарат азара - предупредительная запись в табо в пользу банка
      6. Одаат мишкун - запись в залоговом реестре (если банк потребует)
      7. Михтав каванот - письмо из банка продающих
      8. Ораот кизуз - указание о переводе денег в соответствии с михтав каванот
      9. Квитанция об оплате личного взноса за квартиру
      10. Номер счёта продающих
      11. Ипуй коах - Нотариальная доверенность
      12. Ораат кева - постоянное указание в банк о ежемесячном возврате ссуды
      13. Биюль - оплата марочных сборов в банке
      14. Подписи гарантов и их документы в оригинале
      15. Страховка квартиры и жизни
      16. Шамаут - оценка квартиры банковским оценщиком
      17. Справка о возврате квартирных
      18. Асават арвут (при необходимости)
      19. Пари пасо - межбанковское соглашение (при необходимости)
      20. Ораа билти хозерет - окончательное указание о переводе денег (некоторые банки)
    10. Перевод первой части денег
    11. Сопутствующие документы
    12. Перевод второй части денег
    13. Перевод ссуд (грират машканта)
      1. Возможные изменения льготной части
      2. Ограничения в пропорциональном соотношении ссуд и стоимости квартиры
      3. Роль разницы цен покупаемой и продаваемой квартиры

    КАК, КОГДА И О ЧЁМ ТОРГОВАТЬСЯ

    1. Сколько стоит 0.1%?
    2. Универсальные способы торга
    3. Особенности торга в зависимости от банковской программы
      1. Постоянный процент
      2. Переменный процент
      3. Ссуды с привязкой к доллару США
      4. Прайм
      5. Постоянный процент без привязки
      6. Страховка или гаранты?
    4. Способы выплат и отсрочки
      1. Формула Шпицера и керен шава
      2. Булит
      3. Грейс
      4. Прайм
      5. Машканта медурегет - ступенчатый возврат
    5. Преимущества и недостатки разнообразия банковских программ
    6. Трудные случаи торга
    7. Соковыжималка для банков
    8. Особое соглашения банка и строительной фирмы

    ЗАМОРОЗКА МАШКАНТЫ

    НА ГРАНИ ЗАКОНА

    ЗА ГРАНЬЮ ЗАКОНА

    ПЕРЕСЧЕТ МАШКАНТЫ



    		•
    1 - 2 - 3 - 4 - 5 - 6 - 7 - 8 - 9 - 10 - 11 - 12 - 13 - 14

    1. Трудные случаи торга

      2. К трудным случаям, в которых банк может диктовать свои условия, относятся "зависимые" положения, когда вы уже являетесь клиентом банка, в некоторой степени "привязаны" к нему, и получаете или переоформляете ссуды. Одного из таких положений мы уже касались, говоря о переходе с одной программы на другую, но оно не единственное. Вот наиболее полный перечень трудных для ведения торга ситуаций:

      - перевод машканты на новую квартиру с получением дополнительных ссуд,
      - переход с одной программы на другую,
      - получение дополнительных ссуд по частям,
      - непредвиденная задержка при переводе денег.

      Все перечисленные выше случаи предполагают элемент вашей зависимости от банка. Способы воздействия на банк потеряны не полностью, но до того, как говорить о них, посмотрим, можно ли избежать подобных ситуаций.
      У вас есть возможность, получив разрешение на получение 300.000 шекелей, дать банку указание переводить деньги тремя платежами по 100.000 шекелей с промежутком в 2 месяца. Возможно, этим вы решаете какие-то свои проблемы, но с точки зрения торга о процентах ставите себя в невыгодное положение. Подобная ситуация может возникнуть и без вашего желания. Например, вы получаете из банка 300.000 шекелей. После перевода первой части (200.000 шекелей), которая освобождала квартиру от залога, началась забастовка. Оставшиеся 100.000 шекелей получилось перевести только через 2 месяца, и первоначально оговоренный процент банк не сохранил, мотивируя это тем, что разрешение было только на 1 месяц. Ещё один поучительный пример. Вы покупаете первую квартиру. В результате долгих поисков нашли банк, в котором вам пообещали самый низкий процент. Открыли папку, оформили все сопутствующие документы, расписали гарантов. Осталось только получить михтав каванот от хозяев квартиры. Но образовалась длинная цепочка покупок-продаж, и перевод денег затянулся. Уже несколько раз всё срывалось, так как банковские обязательства не успевали дойти до вашего банка. И вот вы получаете долгожданный михтав каванот, относите его в банк. Есть ещё три дня до окончания срока действия письма. Этого достаточно, чтобы успеть перевести деньги, но не поговорить о процентах. А служащий сообщает вам, что прошло 4 месяца со дня подачи первой просьбы и первоначальная договорённость потеряла силу. Сегодня, сказал он, вы можете получить под такой-то (...) процент или подайте просьбу, через несколько дней получите ответ. Выбора у вас нет. Подача просьбы или переход в другой банк равносильны срыву сделки со всеми вытекающими последствиями.
      Есть несколько рецептов, позволяющих избежать такого рода неприятностей. Ненужных рассрочек при переводе ссуд лучше просто избегать. Если этого сделать нельзя, то потребуйте, чтобы первыми перешли дополнительные ссуды, а льготные во вторую очередь. Процент на них устанавливает не банк. Иногда с льготной частью нельзя ждать, так как заканчивается срок закаута или грядёт сокращение льгот. Тогда, договариваясь о процентной ставке на дополнительные ссуды, соотнесите её с каким-либо ориентиром, например, рибит мемуца, и требуйте сохранения этого соотношения на отсроченные выплаты. Если при трёх платежах на первые 100.000 шекелей вам разрешили 5.5%, что составляет мемуца-0.2%, то и в следующих двух платежах процент не должен быть выше мемуца-0.2%. При отказе банка дать письменное разрешение в таком виде, советуем оставить идею отсрочки платежей или сразу перейти в другой банк, иначе вас "кинут". До самого последнего момента держите в запасе вариант перехода к конкурентам. Как только вы узнаёте, что цепочка банковских обязательств начала образовываться, начинайте разговор о процентах. За 15 дней можно успеть и подать дополнительную просьбу, и при необходимости поменять банк.
      Банковские программы, предполагающие последующий переход на другие, тоже создают не совсем благоприятную для ведения торга ситуацию, но иногда есть веские причины на это пойти. Получения дополнительных ссуд при переводе машканты с одной квартиры на другую можно избежать, только имея собственные накопления, покрывающие разницу цен покупки и продажи. То есть, все мы можем оказаться в сложном для торга положении. Какие аргументы могут убедить банк снизить процент, когда у вас есть только два выбора: брать на условиях, диктуемых банком, или не брать вообще. Всё не так безнадёжно. Возможности торга есть, но они зависят от количества и состава уже взятых ссуд. Систематизируем и расположим различные варианты в порядке возрастания сложности торга. В уже взятых ссудах:

      а. нет закаута и банковские ссуды до 50% - 60% от стоимости гасятся без штрафа,
      б. нет закаута и банковские ссуды более 50% - 60% от стоимости гасятся без штрафа,
      в. нет закаута, но при погашении ссуд есть штраф,
      г. есть закаут и общее количество требуемых ссуд не превышает 80% от стоимости квартиры,
      д. есть закаут и общее количество требуемых ссуд превышает 80% от стоимости квартиры.

      В первом варианте ваша "привязанность" к банку наименьшая, проще говоря, можно почти без потерь погасить все ссуды и взять в другом банке. В последнем - вы можете брать ссуды только в своём банке, так как у него полное право не подписать пари-пасо, а погашение льготной части невыгодно само по себе, особенно при наличии подарочной части. Разберём всё по порядку.
      На вашей квартире есть ссуды, которые можно гасить без штрафа. Вы хотите перейти на другую программу или взять дополнительную ссуду при переводе машканты. Ничто не мешает торговаться с банком с использованием всех методов, в том числе и конкурентной борьбы. Если в другом банке условия лучше, вы переходите туда, полностью погасив взятые ранее ссуды. Граница в 50% - 60% от стоимости квартиры важна только при переходе с одной программы на другую. Покупки новой квартиры вы не производите, поэтому, обращаясь в другой банк, просите выдать ссуды под залог уже имеющейся квартиры (нехес каям). Здесь речь не идёт о финансировании сделки и банки ограничивают подобные операции. Покупая новую квартиру, вы можете взять в другом банке до 90% от стоимости, полностью погасив старые ссуды. Когда ссуды, все или часть, нельзя гасить без штрафа, ваша манёвренность ограничена. В период снижения процентов на рынке ссуд вы платите штраф за досрочное погашение, в период повышения среднебанковского процента - избегаете штрафов, но меняете шило на мыло, так как условия во всех банках ухудшаются. В такой ситуации стоит подумать о многоходовой комбинации. Предположим, что вы когда-то получили ссуду под очень невыгодный постоянный процент. В период высокого среднебанковского процента вы её гасите без штрафа за счёт ссуды под переменный процент, взятой в другом банке. Затем, с переменного процента переходите на постоянный, но делаете это в момент снижения ставок на рынке ссуд и в самом выгодном для ведения торга положении. На банковские расходы уйдёт несколько тысяч шекелей, а экономия за счёт снижения ставки даже на 0.5% может исчисляться в десятках тысяч шекелей.
      Наличие закаута ограничивает ваши возможности. Погасить его вы, конечно, можете, но это очень невыгодно, особенно для олим, имеющих условный подарок. Перевести закаут из одного банка в другой невозможно. Таким образом, вы оказываетесь привязанными к своему банку и он, при некоторых обстоятельствах, может диктовать условия. Если общее количество ссуд не превышает 80%, то вы можете взять дополнительные ссуды в другом банке, оставив в своем только закаут или закаут с частью ссуд, в зависимости от возможности их погашения. Но очень многие закаим, особенно новые репатрианты, берут ссуды по максимуму. В целях снижения месячной выплаты используют программы с переменным процентом и булит, предполагая в будущем перейти на постоянный процент. Таким образом, решая временные трудности, люди откладывают торг о процентах на потом. А потом они оказываются прочно привязаны к банку и вынуждены согласиться на самые невыгодные условия. Рассмотрим пример.
      Вы покупали квартиру в процессе строительства. Её нужно было ждать целый год. Платить одновременно за съём и за машканту возможности не было. Своих денег имелось всего 5%, расклад ссуд был такой:

      цена квартиры - 500.000 шекелей,
      личный вклад - 25.000 шекелей,
      льготная часть - 125.000 шекелей,
      деньги банка - 350.000 шекелей.

      Выдав разрешение на 95% от стоимости квартиры, банк не разрешил грейс, и пришлось платить по ссудам до вселения. Чтобы облегчить период ожидания, вы разбили банковские ссуды на две части: 40% из них взяв под доларит булит на два года, а остальное - под переменный процент на максимальный срок, с возможностью перехода на постоянный в течение первых двух лет и затем через каждые два года. Прошёл год, вы вселились в квартиру и можете себе позволить больший месячный возврат по машканте. Подав просьбу о переходе на постоянный процент, вы получили из банка ответ, где процентная ставка на порядок выше, чем можно было бы добиться, беря ссуды сейчас. Никаких реальных рычагов воздействия на банк в данном случае нет. Может немного помочь знакомство с кем-то из работников банка или посредником, поставляющим этому банку клиентов. Если ничего этого нет, то с переходом на постоянный процент лучше повременить. Программу с переменной ставкой лучше пока оставить без изменений, а с булит необходимо что-то делать. В данном случае мы бы посоветовали перейти на программу с переменным процентом, сроки досрочного погашения которой будут совпадать со сроками досрочного погашения уже имеющейся программы. Наиболее гибка в этом плане долларовая программа либор + надбавка. К разговору о процентах вы вернётесь, как только появится возможность сократить ссуды до 80% от рыночной стоимости квартиры за счёт досрочного или планового погашения. Возможно также поставить вопрос отмены страховки риска, если таковая имелась, и замены её на гарантов.
      Максимальное банковское финансирование покупки само по себе создаёт положение плохое для ведения торга. Беря 90-95% от стоимости, вы можете обойти все банки, как мы советовали, и не добиться выгодного процента. Стоит ли в такой ситуации связывать себя постоянным процентом или попытаться в будущем добиться лучших условий, выбрав пока переменный? С одной стороны, ситуация первой покупки более выгодна для торга, чем та, которая будет потом, с другой - до решения поменять ссуды вы можете погасить их часть, подготовив почву для торга. Но есть способы сделать это сразу, правильно спланировав график платежей. Предположим, квартира с вселением через 6 месяцев стоит 500.000 шекелей. Вам необходимо взять в банке 92%. Банк разрешил требуемые 460.000 шекелей под 6.0% с обязательной страховкой риска. Поинтересуйтесь, что будет, если вы возьмёте только 89%, проверьте это в разных банках. Наверняка необходимость в страховке риска отпадёт, и процент будет чуть ниже. Недостающие 15.000 шекелей вы оставляете под вселение, их можно получить в обычном бакне на 3 - 5 лет под прайм. Удостоверьтесь, что в разрешении ипотечного банка нет требования оплаты всего личного вклада до машканты. Иначе до вселения на вас ляжет схирут, машканта и обычная ссуда. Взяв ссуду непосредственно перед получением ключей, вы начнёте её выплачивать после вселения, когда схирута уже не будет. Обычная банковская ссуда выдаётся на относительно короткий срок и в это время месячная выплата будет выше, чем при получении всех 92% в виде ипотечной ссуды. Но та выгода, которую вы получаете за счёт снижения процента или отмены страховки риска стоит того. Небольшая ссуда в обычном банке или кредитной компании иногда позволяет значительно улучшить условия ипотечных ссуд и условия торга.

    2. Соковыжималка для банков

      3. Любая система, в том числе и банковская, имеет недоработки. Кто-то ищет их, чтобы исправить, кто-то пользуется ими, пока не исправлены. Мы уже приводили пример жульнического использования отсрочек и ссуд булит для втягивания клиента в непосильную для него сделку. Сегодня банки значительно ограничили сроки выдачи ссуд с выплатой только по процентам и количество этих ссуд не может превышать определённой пропорции. Другой пример борьбы банков с особо предпреимчивыми клиентами - штрафы за досрочное погашение некоторых видов ссуд, временные рамки, ограничивающие погашение без штрафов и переход с одной программы на другую. Но всё равно некоторые лазейки остаются, и при определённых стечениях обстоятельств клиент вполне законным путём может выиграть несколько десятков тысяч шекелей, играя с различными программами как на бирже. В обычных (не ипотечных) банках подобные операции обложены драконовскими комиссионными.
      Рассмотрим пример. Клиент взял ссуду с привязкой к доллару в размере 100.000$, когда курс был 1$ = 5 шек, заплатив таким образом в строительную компанию 500.000 шек. В условиях банка не был определён базисный курс. Через некоторое время произошло резкое падение доллара, который стал равен 4.5 шек. Предупредив банк за необходимые 10 дней, клиент перешёл на ссуду в шекелях, что составило 450.000 шек. Если у банка не было ограничений в выборе программ, клиент вполне мог выбрать переменный процент с привязкой к индексу цен и возможностью перехода на другую программу в первые два года. Переоформление обошлось около 2000 шек., а выигрыш на разнице курсов - 50.000 шек. Предположим, что выбранная программа с переменным процентом разрешает переход обратно на долларовую ссуду. Не прошло и двух лет, как произошёл резкий скачёк доллара. Буквально за месяц он вырос до 5.5 шек. Корректировка индекса цен произойдёт через 2 - 3 месяца, после повышения цен на импортные товары, аренду и т. д. Пока этого не случилось, клиент предупреждает банк за необходимые 30 дней и переходит на долларовую ссуду, которая составит: 450.000 / 5.5 = 81.818$ (тут не учтена возможная инфляция за предыдущий срок и уже выплаченная клиентом сумма долга, важен сам механизм). Если в будушем снова возникнут благоприятные обстоятельства, то операцию можно повторить. Затраты небольшие, а выгода ощутимая. Конечно, кроме знания банковских лазеек, для подобных операций нужна ещё удача, как в игре на бирже. Но сама возможность таких ситуаций - явная недоработка банка. Увеличив сроки, за которые необходимо предупреждать о погашении ссуд, и введя некоторые ограничения в выборе программ, банки могут сузить возможности клиента. Введение базисного курса доллара, подобно тому, как есть базисный индекс цен на шекелевые ссуды, вообще перекроет путь для подобных операций. На такую крайнюю меру под давлением конкурентной борьбы банки не решатся, а вот ограничения в выборе программ при переходе во многих банках существуют. Преодолеть такие ограничения можно с помощью другого банка, но при условии, что у вас нет закаута и рыночная стоимость квартиры в два раза превышает размеры ссуд (см. Трудные случаи торга). Не производя покупку другой квартиры, вы можете погасить ссуды одного банка за счёт другого. Если прибыль от подобной операции из-за разницы в курсах валют достаточно велика, то не стоит держаться за свой банк.

    3. Особое соглашения банка и строительной фирмы

      4. Часто строительные компании рекламируют ссуды, которые можно получить только на их проект под особо низкий процент. Как относиться к подобного рода рекламным трюкам? В первую очередь следует поинтересоваться, о какой программе идет речь. Возможно это переменный процент, где низкая ставка закрыта только на короткий первый срок. Если это не так, и вам действительно обещают низкий постоянный процент на банковские ссуды, то нужно прекрасно понимать, что в арифметике чудес не бывает. Получая в одном месте, вы теряете в другом. Как это происходит? Строительная компания заключает с банком договор о том, что её клиенты получают ссуду под очень низкий процент. Рассчитывается денежный эквивалент скидки и добавляется к цене квартиры. Таким образом строительная компания за ваш счёт компенсирует банку прибыль. Вы ничего не выигрываете, даже проигрываете, так как закрываете себе возможность торговаться и с банком, и со строительной компанией. Попробуйте сказать, что ссуды не нужны вам, и получите цену на несколько тысяч меньше, а с банком торгуйтесь отдельно.
      Аналогичная схема работает с другим видом скидки - машканта до вселения за счёт каблана. Рекламируя подобные мероприятия, строительная компания обычно дописывает мелким шрифтом: скидки не дублируются. Это означает, что вы получаете или скидку в цене, или погашение ссуд. Получить и то, и другое нельзя. Об обычной скидке всегда говорить проще. Вообще, чем сложнее схема, чем больше в ней экономических расчётов, вам не знакомых, тем больше вероятность того, что где-то вас обсчитают.

    		Реклама:


    Поиск по базам Алмазной биржи Израиля
    Прозрачные бриллианты
    Вес от
    до
    Цена $ от
    до
    Фантазийные бриллианты

     

    Прочитав это пособие по получению ипотечной ссуды, Вы сможете сэкономить десятки тысяч шекелей за счет более выгодных условий кредитования. Условия получения ссуды зависят от умения клиента вести переговоры с банком.

    Copyright ©Bogoliubov Yuri All rights reserved. Использование материалов сайта только с разрешения автора. При цитировании активная ссылка на источник обязательна.