Машканта.ру
Ипотека в Израиле, кредитование под залог недвижимости, пособие для получателя ипотечных ссуд
Автор - Боголюбов Юрий. Копирование только с согласия автора, при цитировании ссылка на источник обязательна.
Реклама
Литературная сеть - поэзия, стихи, критика
Page copy protected against web site content infringement by Copyscape

ИПОТЕЧНЫЙ БАНК (БАНК ЛЕ МАШКАНТАОТ)

ПРОЦЕСС ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ССУД

  1. Когда лучше подавать просьбу в банк
  2. Предварительная проверка возможностей
    1. Месячный возврат по ссудам
    2. Процентое соотношение всех ссуд и стоимости квартиры
    3. Процентое соотношение банковских ссуд (машлимот) и стоимости квартиры при наличии закаута
  3. Что даёт наличие предварительного ответа?
  4. Что проверяет банк?
    1. Документальное подтверждение доходов
    2. Подлинность документов
    3. Перспективы на будущее, возраст
    4. Не подтверждённые документально доходы
    5. Финансовая дисциплина
    6. Накопления - долги
    7. Гаранты
    8. Квартира
    9. Личное впечатление служащего
  5. Как вести себя в банке?
    1. О чём не следовало бы говорить в банке
    2. О чём нужно говорить в банке
    3. Можно ли подавать просьбы сразу в несколько банков?
  6. Обусловленность разрешения.
  7. Документ о правах на льготную ссуду (теудат закаут)
    1. Роль закаута
    2. Процедура заказа
    3. Задержки в оформлении
    4. Выходы из сложных ситуаций
    5. Объединение закаутов
  8. Открытие папки
  9. Сопутствующие документы
    1. Оригиналы документов
    2. Основной договор
    3. Документы продающих о владении
    4. Итхайвут мохер - обязательство продающей стороны
    5. Аарат азара - предупредительная запись в табо в пользу банка
    6. Одаат мишкун - запись в залоговом реестре (если банк потребует)
    7. Михтав каванот - письмо из банка продающих
    8. Ораот кизуз - указание о переводе денег в соответствии с михтав каванот
    9. Квитанция об оплате личного взноса за квартиру
    10. Номер счёта продающих
    11. Ипуй коах - Нотариальная доверенность
    12. Ораат кева - постоянное указание в банк о ежемесячном возврате ссуды
    13. Биюль - оплата марочных сборов в банке
    14. Подписи гарантов и их документы в оригинале
    15. Страховка квартиры и жизни
    16. Шамаут - оценка квартиры банковским оценщиком
    17. Справка о возврате квартирных
    18. Асават арвут (при необходимости)
    19. Пари пасо - межбанковское соглашение (при необходимости)
    20. Ораа билти хозерет - окончательное указание о переводе денег (некоторые банки)
  10. Перевод первой части денег
  11. Сопутствующие документы
  12. Перевод второй части денег
  13. Перевод ссуд (грират машканта)
    1. Возможные изменения льготной части
    2. Ограничения в пропорциональном соотношении ссуд и стоимости квартиры
    3. Роль разницы цен покупаемой и продаваемой квартиры

КАК, КОГДА И О ЧЁМ ТОРГОВАТЬСЯ

  1. Сколько стоит 0.1%?
  2. Универсальные способы торга
  3. Особенности торга в зависимости от банковской программы
    1. Постоянный процент
    2. Переменный процент
    3. Ссуды с привязкой к доллару США
    4. Прайм
    5. Постоянный процент без привязки
    6. Страховка или гаранты?
  4. Способы выплат и отсрочки
    1. Формула Шпицера и керен шава
    2. Булит
    3. Грейс
    4. Прайм
    5. Машканта медурегет - ступенчатый возврат
  5. Преимущества и недостатки разнообразия банковских программ
  6. Трудные случаи торга
  7. Соковыжималка для банков
  8. Особое соглашения банка и строительной фирмы

ЗАМОРОЗКА МАШКАНТЫ

НА ГРАНИ ЗАКОНА

ЗА ГРАНЬЮ ЗАКОНА

ПЕРЕСЧЕТ МАШКАНТЫ



  • Инвестиции в недвижимость Израиля, квартиры в приморских городах
  • Иммиграция в Португалию
  • Свободная публикация прозаических произведений: романов, повестей
  • 1 - 2 - 3 - 4 - 5 - 6 - 7 - 8 - 9 - 10 - 11 - 12 - 13 - 14
    1. Способы выплат и отсрочки

    2. Какая из систем возврата лучше, выгодно ли брать отсрочки - вопросы интересные, но не по теме нашей книги. Самое выгодное - вообще не брать ссуды, а если взяли, вернуть как можно быстрее. К сожалению, в большинстве своём новые репатрианты этим советом воспользоваться не могут и вынуждены идти на не самые выгодные с экономической точки зрения варианты. Мы не будем углубляться в экономические расчёты, дав лишь общее представление о некоторых понятиях, знание которых поможет вести переговоры с банком.

      1. Формула Шпицера и керен шава

      2. Мало кто из взявших ссуду знает, что выплачивает её по формуле Шпицера. Суть её в том, что первая выплата содержит максимальное погашение процентов и минимальное самой ссуды. Затем пропорция меняется в сторону постепенного увеличения выплат по ссуде и уменьшения по процентам. В середине срока эти величины сравниваются. В последнем платеже погашение самой ссуды максимально, а процентов, соответственно, минимально. Сама месячная выплата, если нет инфляции, не меняется. Предположим, чисто теоретически, что инфляции нет все 20 лет, на которые вы взяли ссуду. В этом случае, начав платить с 1000 шекелей, вы закончите выплаты последним платёжом в 1000 шекелей через 20 лет. Очень распространено заблуждение, что нарастающие проценты увеличивают месячную выплату. Это ошибка, на ежемесячный платёж влияет только привязка.
        При погашении ссуд по программе керен шава каждый платёж в равной мере погашает саму ссуду и проценты. Месячная выплата (при отсутствии инфляции) будет уменьшаться. Высокая начальная выплата делает программу недоступной для большинства получателей ссуд. Но с чисто экономической точки зрения она более выгодна.

      3. Булит

      4. Программы булит выдаются на относительно короткий срок, во время которого вы гасите только проценты. Взятая вами сумма, привязанная к доллару или индексу цен, а в булит-прайм без привязки, остаётся нетронутой. Её, при наличии денег, вы можете гасить без штрафа в установленное программой время. По окончании срока вы должны или перейти на другую программу, или погасить всю сумму. В этом самый большой недостаток булит. Отсрочки типа грейса или ступенчатые выплаты предполагают автоматическое их окончание и переход на полную выплату. Со ссудами булит вы обязаны что-то сделать по окончании срока, иначе это будет грубым нарушением договора с банком, равносильным прекращению месячных выплат.

      5. Грейс

      6. Грейс - отсрочка по выплатам банковских ссуд. На льготные части отсрочка не делается. Суть отсрочки в том, что какое-то время вы не платите некоторую часть ссуд. Невыплаченное распределяется равномерно на весь оставшийся срок. Перерасчёт происходит автоматически. Грейс очень удобен для уменьшения месячных выплат до момента вселения.

      7. Машканта медурегет - ступенчатый возврат

      8. Машканта медурегет - одна из разновидностей отсрочек по выплатам банковских ссуд. По сути, это тот же грейс, но распределённый на несколько лет. Есть программы на сроки от 3 до 8 лет. Например:

        - в первый год вы выплачиваете только по 25% от суммы месячного платежа,
        - во второй год - 50% от суммы месячного платежа,
        - в третий год - 75% от суммы месячного платежа,
        а начиная с четвертого и до окончания срока, к месячному платежу прибавляется накопившаяся часть суммы, распределённая равномерно. Ступенчатый возврат удобен для снижения месячных выплат на период учебы или временного снижения дохода. Как и грейс, его нет необходимости переоформлять по окончании отсрочки.
        С точки зрения банка любая отсрочка имеет эквивалентное выражение в проценте финансирования сделки. Например, взяв из банка 85% от стоимости квартиры и отсрочив выплаты по ссудам на некоторое время, вы как бы берёте не 85%, а больше. Поэтому на отсрочки необходимо получать разрешение, как и на требуемую сумму. Увеличивая процент финансирования, отсрочка отрицательно влияет на условия кредитования. Если 85% + грейс окажутся эквивалентны 93%, то банк будет подходить к вам как к клиенту, берущему 93% от стоимости квартиры, и проявит меньшую гибкость в условиях.
        Но умелое использование отсрочек и планирования сделки иногда может очень помочь. Вот хороший пример. Вы покупаете квартиру с вселением через 10 месяцев, живя на съёмной квартите (схируте).

        - цена квартиры - 500.000 шекелей,
        - личный вклад - 75.000 шекелей,
        - льготная часть - 130.000 шекелей,
        - из них подарок - 30.000 шекелей,
        - банковские ссуды - 295.000 шекелей.
        Если сначала вы оплатите личный вклад, подарок и банковские ссуды, на которые сделаете отсрочку до вселения (75.000 + 30.000 + 295.000 = 400.000), а льготные ссуды (100.000) получите ближе к вселению, то платить по ссудам начнёте только после вселения, сохранив при этом быстрый график платежей, важный при торге о цене квартиры.

    3. Преимущества и недостатки разнообразия банковских программ

    4. Когда на рынке существует широкий выбор, хорошо. Вы можете подобрать себе такие программы, которые наибольшим образом отвечают потребностям. Но, к сожалению, в большинстве случаев широкие возможности остаются нереализованными или реализованными неправильно. Когда есть большой ассортимент предлагаемых товаров или услуг, то правильный выбор зависит от того, насколько хорошо вы в них разбираетесь. В противном случае это только вредит, так как повышается вероятность получить совсем не то, что хотели. Очень редко покупающий квартиру разбирается в банковских лабиринтах. Чаще всего люди полагаются на помощников: маклера и банковского служащего, - которые являются лицами заинтересованными. Адвокат, ведущий сделку, вообще не касается подобных вопросов. Излишняя доверчивость часто приводит к достаточно тяжёлым последствиям. Вот пример того, как незнание и доверчивость заводят людей в ловушку.
      Всем известно, каким тяжёлым грузом для семейного бюджета является месячная выплата за съём или по машканте. Вдруг вы видите рекламу квартиры, купив которую, будете платить всего 1500 шекелей в месяц. Тогда как на всё, что вы смотрели и проверяли в банке до этого, выплата превышала 2500 шекелей. Цена квартиры в рекламе не указана. "Да и важна ли она, - убеждает вас маклер, - если платить всего 1500 шекелей в месяц! Ваше дело посмотреть квартиру, всё остальное делаем мы." Так оно и происходит: служащий в банке делает расчёт, выплата соответствует, хотя цена квартиры мало отличается от виденного вами ранее. Единственное, во что вы не посвящены - банковские программы. Секрет комбинации заключается в подборе программ с минимальной месячной выплатой на ближайшие несколько лет. Это может быть букет из булит в долларах и/или шекелях и чего-нибудь медурегет. Через определённый срок программы булит необходимо будет погасить или поменять на другие, где производится выплата не только процентов, но и самой ссуды, а размер ступенчатых выплат постепенно будет увеличиваться. Так что наслаждаться низкими месячными выплатами придётся недолго, да и саму квартиру заберёт банк, когда выяснится неплатёжеспособность клиента. Банковский служащий в данной ситуации может играть пассивную роль, считая, что вы делаете сознательный выбор, а может, по просьбе посредника, не говорить лишнего. Вывод один: разнообразие банковских программ порождает необходимость разбираться в них. При правильном их применении вы можете решить самые разнообразные задачи:

      - уменьшить на некоторый срок месячные выплаты, например, до момента вселения или на период учёбы.
      - избежать закрепления на длительный срок невыгодно высокого постоянного процента.
      - гасить без штрафов ссуды раньше срока.
      - распределить риски, разделив ссуду на разные программы, например, часть взять под постоянный, часть под переменный, часть с привязкой к доллару, а часть под "прайм".
      Однако, есть и ряд недостатков, связанных как с самой возможностью выбора, так и с предлагаемыми программами: - необходимость знания различных нюансов.
      Как уже говорилось, сделать правильный выбор можно только хорошо разбираясь в предмете, полагаться же на заинтересованных помощников небезопасно.
      - трудность сравнения условий в разных банках.
      Разнообразие программ затрудняет сравнение условий разных банков, что мешает ведению торга за низкий процент на ссуды.
      - отсрочка торга о процентах на потом.
      Программы, предполагающие последующий переход на другие условия, переносят разговор о процентах на будущее, когда вы будете прочно привязаны к банку, и он, фактически, сможет диктовать свои условия.
      - необходимость следить за положением на рынке ссуд.
      Чтобы поймать выгодный для перехода на другую программу процент, вам необходимо следить за положением на рынке ссуд, быть на постоянной связи с банком. Будет ли у вас время и желание заниматься этим? Это, пожалуй, самый главный вопрос, который вы должны себе задать, прежде чем свяжете себя с программами, предполагающими переход.
      - повторение процедуры оформления.
      При переходе на другую программу вам придётся повторить процедуру оформления ссуды. Подача просьбы, открытие папки, росписи гарантов...
      - дополнительные расходы при переоформлении.
      Не избежать и дополнительных расходов, связанных с самой процедурой переоформления. О них желательно поинтересоваться ещё при получении ссуд.

    Реклама:


    Поиск по базам Алмазной биржи Израиля
    Прозрачные бриллианты
    Вес от
    до
    Цена $ от
    до
    Фантазийные бриллианты

  •  

    Прочитав это пособие по получению ипотечной ссуды, Вы сможете сэкономить десятки тысяч шекелей за счет более выгодных условий кредитования. Условия получения ссуды зависят от умения клиента вести переговоры с банком.

    Copyright ©Bogoliubov Yuri All rights reserved. Использование материалов сайта только с разрешения автора. При цитировании активная ссылка на источник обязательна.