Машканта.ру
Ипотека в Израиле, кредитование под залог недвижимости, пособие для получателя ипотечных ссуд
Автор - Боголюбов Юрий. Копирование только с согласия автора, при цитировании ссылка на источник обязательна.
Реклама
Литературная сеть - поэзия, стихи, критика
Page copy protected against web site content infringement by Copyscape
  • Главная
  • Оглавление
  • Словарь

    • ИПОТЕЧНЫЙ БАНК (БАНК ЛЕ МАШКАНТАОТ)

    ПРОЦЕСС ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ССУД

    1. Когда лучше подавать просьбу в банк
    2. Предварительная проверка возможностей
      1. Месячный возврат по ссудам
      2. Процентое соотношение всех ссуд и стоимости квартиры
      3. Процентое соотношение банковских ссуд (машлимот) и стоимости квартиры при наличии закаута
    3. Что даёт наличие предварительного ответа?
    4. Что проверяет банк?
      1. Документальное подтверждение доходов
      2. Подлинность документов
      3. Перспективы на будущее, возраст
      4. Не подтверждённые документально доходы
      5. Финансовая дисциплина
      6. Накопления - долги
      7. Гаранты
      8. Квартира
      9. Личное впечатление служащего
    5. Как вести себя в банке?
      1. О чём не следовало бы говорить в банке
      2. О чём нужно говорить в банке
      3. Можно ли подавать просьбы сразу в несколько банков?
    6. Обусловленность разрешения.
    7. Документ о правах на льготную ссуду (теудат закаут)
      1. Роль закаута
      2. Процедура заказа
      3. Задержки в оформлении
      4. Выходы из сложных ситуаций
      5. Объединение закаутов
    8. Открытие папки
    9. Сопутствующие документы
      1. Оригиналы документов
      2. Основной договор
      3. Документы продающих о владении
      4. Итхайвут мохер - обязательство продающей стороны
      5. Аарат азара - предупредительная запись в табо в пользу банка
      6. Одаат мишкун - запись в залоговом реестре (если банк потребует)
      7. Михтав каванот - письмо из банка продающих
      8. Ораот кизуз - указание о переводе денег в соответствии с михтав каванот
      9. Квитанция об оплате личного взноса за квартиру
      10. Номер счёта продающих
      11. Ипуй коах - Нотариальная доверенность
      12. Ораат кева - постоянное указание в банк о ежемесячном возврате ссуды
      13. Биюль - оплата марочных сборов в банке
      14. Подписи гарантов и их документы в оригинале
      15. Страховка квартиры и жизни
      16. Шамаут - оценка квартиры банковским оценщиком
      17. Справка о возврате квартирных
      18. Асават арвут (при необходимости)
      19. Пари пасо - межбанковское соглашение (при необходимости)
      20. Ораа билти хозерет - окончательное указание о переводе денег (некоторые банки)
    10. Перевод первой части денег
    11. Сопутствующие документы
    12. Перевод второй части денег
    13. Перевод ссуд (грират машканта)
      1. Возможные изменения льготной части
      2. Ограничения в пропорциональном соотношении ссуд и стоимости квартиры
      3. Роль разницы цен покупаемой и продаваемой квартиры

    КАК, КОГДА И О ЧЁМ ТОРГОВАТЬСЯ

    1. Сколько стоит 0.1%?
    2. Универсальные способы торга
    3. Особенности торга в зависимости от банковской программы
      1. Постоянный процент
      2. Переменный процент
      3. Ссуды с привязкой к доллару США
      4. Прайм
      5. Постоянный процент без привязки
      6. Страховка или гаранты?
    4. Способы выплат и отсрочки
      1. Формула Шпицера и керен шава
      2. Булит
      3. Грейс
      4. Прайм
      5. Машканта медурегет - ступенчатый возврат
    5. Преимущества и недостатки разнообразия банковских программ
    6. Трудные случаи торга
    7. Соковыжималка для банков
    8. Особое соглашения банка и строительной фирмы

    ЗАМОРОЗКА МАШКАНТЫ

    НА ГРАНИ ЗАКОНА

    ЗА ГРАНЬЮ ЗАКОНА

    ПЕРЕСЧЕТ МАШКАНТЫ



    		•
    1 - 2 - 3 - 4 - 5 - 6 - 7 - 8 - 9 - 10 - 11 - 12 - 13 - 14

  • Предварительная проверка возможностей

    • Предположим, что мы вас убедили. Вы пришли в банк, сели к служащему и спросили: "Я хочу знать, сколько денег я могу получить?" Служащий поинтересовался вашими личными данными, необходимыми для определения закаута (прав на получения льготных ссуд от министерства строительства), вашими доходами и сказал, что для вас реальная сумма Х шекелей при стоимости квартиры Х+10% шекелей, и вы получили примерный расчет месячной выплаты. Это ещё не разрешение на получение ссуды. Предварительный расчёт делается для ориентации, чтобы вы определились с планами на покупку. Его вы можете сделать сами, главное - знать размер закаута и банковские критерии. Мы не будем углубляться в точные цифры, кому какой закаут положен, т.к. цель этой главы немного другая, а вот о критериях стоит поговорить. Есть три основных критерия:

  • Месячный возврат по ссудам

    • Выдавая ссуду, банк должен удостовериться, что ваши доходы позволяют не только возвращать её, но и не умереть с голоду. Нормальным считается, когда возврат по ссудам не превышает 30% от общего дохода на семью. При этом не все ваши доходы могут служить гарантией возврата (об этом подробнее в разделе документальное подтверждение доходов). Банк может отступать от нормы и при определённых обстоятельствах выдавать ссуды с месячным возвратом до половины от общего дохода. Вы сами можете, пользуясь простой формулой, рассчитать свои возможности с точностью до 50-100 шекелей. Для ориентации в поиске этого достаточно. Необходимо к месячному возврату от закаута прибавить месячный возврат от других льготных ссуд, положенных в регионе покупки, и месячный возврат банковских ссуд из расчёта: на каждые 10,000 шекелей взятые под постоянный процент (6.0%) с привязкой к индексу потребительских цен -
    на 20 лет - 71,5 шекелей,
    на 25 лет - 64,5 шекелей,
    на 30 лет - 60 шекелей,

    Пример: Из банка вам необходимо взять 465.000 шекелей, из которых 103.680 - закаут, 28.800 шекелей - местная ссуда, а остальное - ссуды банка на 25 лет. Месячная выплата в этом случае сложится следующим образом -
    от 103,680 - 385 шекелей,
    от 28.800 - 180 шекелей,
    от 332,520 - 2145 шекелей,
    итого - 2710 шекелей, не считая обязательные строховки.
    При общем месячном доходе выше 8.000 шекелей нетто проблем с получением требуемой суммы не будет.

  • Процентое соотношение всех ссуд и стоимости квартиры

    • При наличии закаута общее количество всех получаемых вами ипотечных ссуд не может превышать 95% от стоимости квартиры, записанной в договоре. Без закаута вы можете взять из банка только 80 - 90% от стоимости. Сегодня это возможно благодаря тому, что многие банки делают страховку риска, сами или через страховую компанию. Такой высокий процент финансирования считается для банка рискованным. До вхождения на рынок страховок риска не имеющим закаута банки не выдавали более 70-75% от стоимости квартиры. Если речь пойдёт о финансировании помещений под бизнес, то даже рубеж в 50% перейти будет сложно.
    Есть ещё один рубеж, который касается только тех, кто делает перевод машканты - гриру. Имея положительный опыт высокого банковского финансирования при первой покупке, продающие старую и покупающие новую квартиру часто неожиданно попадают в очень сложную ситуацию. Дело в том, что при переводе машканты ссуды должны составлять не более 80% от стоимости новой квартиры. Это требование не банка, а министерства строительства, нарушая его, банк рискует своими деньгами. Поэтому есть случаи, когда ни высокие доходы, ни надёжные гаранты, ни опытный маклер или адвокат вам не помогут. Например, если вы брали ссуды в двух разных банках или в прошлом у вас были проблемы с выплатами. При нормальных условиях банк может дойти до 85% (учитывается наличие страховок риска), но о 95% не может быть и речи. Рассмотрим это на примерах:

    продаваемая квартира - 500.000 шек.
    остаток ссуд - 475.000 шек. 95%
    покупаемая квартира - 600.000 шек.
    перевод ссуд - 475.000 шек.
    дополнительно взять - 5.000 шек. больше банк не даст
    всего ссуд - 480.000 шек. 80% от стоимости
    То есть, в этой сделке 120.000 шек. личных сбережений вам необходимо иметь.

    продаваемая квартира - 500.000 шек.
    остаток ссуд - 475.000 шек. 95%
    покупаемая квартира - 500.000 шек.
    перевод ссуд - 400.000 шек.
    вернуть в банк! - 75.000 шек.
    всего ссуд - 400.000 шек. 80% от стоимости

    Казалось бы, в этом нет никакой логики. Человек продаёт и покупает за одну и ту же цену, какая банку разница, на какой квартире записано 95% ссуд. Но если мы взглянем на ситуацию немного иначе, то логика банка станет ясна. Дело в том, что банковское финансирование покупки квартиры до 80% от стоимости является нормой, а более высокое финансирование - отклонением от нормы, на которое идёт банк и министерство строительства, чтобы дать возможность малообеспеченным слоям населения, не имеющим даже 10% от стоимости, решить проблему жилья. Основной финансовый риск при этом берёт на себя государство, но такая необходимость есть только тогда, когда покупается первая квартира, в других случаях риск не обоснован. Поэтому, прежде чем принять решение об улучшении своих жилищных условий, проверьте остаток ссуд и, если он достаточно велик по отношению к цене квартиры, поинтересуйтесь, разделяет ли банк ваши оптимистические надежды (см. об этом - Перевод ссуд, ограничения в пропорциональном соотношении ссуд и стоимости квартиры).

  • Процентое соотношение банковских ссуд (машлимот) и стоимости квартиры при наличии закаута

    • Если от общей суммы вы отнимите льготную часть, то останется ссуда, которую выдаёт сам банк. Нормальным считается, если доля банковских ссуд не превышает 50-60% от стоимости, при хороших доходах можно дойти до 70%. Рубеж в 70%, даже если и удается перейти, то только на несколько процентов и ценой ухудшения условий кредитования. Машлимот - это те деньги, на процентах от которых банк зарабатывает, и которыми он рискует, выдавая их вам. Льготную часть вы тоже получаете через банк, но прямого риска потерять эти деньги у банка нет. Главное, чтобы были выполнены все формальные требования министерства строительства. Поэтому иногда покупатель с большой льготной частью может легко получить 95% ссуд, а с маленькой - едва дойти до 85%.

    Рассмотрим несколько примеров:
    цена квартиры - 550.000 шекелей
    личный вклад - 40.000 шекелей
    всего ссуд - 510.000 шекелей 92.7%
    из них
    льготные - 148.000 шекелей
    банковские - 362.000 шекелей 65,8%

    Получилась достаточно реальная для получения положительного ответа картина. Теперь немного изменим её, предположив, что в регионе покупки местная ссуда в размере 28.800 шек. есть только на новые квартиры, а вы хотите приобрести со вторых рук.

    цена квартиры - 550.000 шекелей
    личный вклад - 40.000 шекелей
    всего ссуд - 510.000 шекелей 92.7%
    из них
    льготные - 119.200 шекелей
    банковские - 390.800 шекелей 71%

    В этом варианте вам нужно быть готовым к тому, что 1% вам не дадут или предложат худшие условия. А если эту же квартиру купит неполная семья с повышенным закаутом, последний критерий не будет играть столь важную роль и банк будет смотреть первые два.

    цена квартиры - 550.000 шекелей
    личный вклад - 40.000 шекелей
    всего ссуд - 510.000 шекелей 92.7%
    из них
    льготные - 220.000 шекелей
    банковские - 290.000 шекелей 52.7%

    Если увеличим стоимость покупаемой квартиры и урежем закаут, то увидим, как последний критерий может ограничить ваши возможности.

    цена квартиры - 650.000 шекелей
    льготные - 75.000 шекелей
    банковские - 468.000 шекелей 72% (если такое разрешат)
    всего ссуд - 543.000 шекелей 83,5% всего!
    личный вклад - 107.000 шекелей, без которого сделка невозможна.

    Простая арифметика делает понятным, почему, объединив закауты, легче купить квартиру, почему на новую квартиру банк разрешил одну сумму, а при покупке со вторых рук вдруг её ограничил и т.п. Банки иногда снижают верхнюю планку максимального финансирования для различных групп населения. Это делается в соответствии со статистикой, выявляющей зоны повышенного риска. Так, например, олимы до года в стране считаются наиболее подверженными "отъезжантским" настроениям, неполные семьи чаще попадают в трудные финансовые положения. Если один из членов семьи имеет инвалидность, то процедура конфискации квартиры в случае задолженности сильно усложняется, и банк учитывает этот риск. Недорогие квартиры на севере и юге Израиле тоже попали в опалу, так как именно их используют "отъезжанты" в своих целях, и наоборот, на банковские квартиры, процедура продажи которых исключает жульничество, легко получить предельно возможные суммы. Но в такие тонкости стоит вникать уже при подаче просьбы, а на этапе предварительного расчёта, вы должны решить, стоит ли вам затевать покупку и позволяют ли вам ваши возможности приобрести то, что вы хотите. Если чаша весов склонилась в сторону покупки, не спешите обзванивать маклеров, которые, конечно, пообещают сделать всё за вас и выбить из банка все, что нужно, но после подписания договора. Лучше соберите необходимые для просьбы документы и получите из банка предварительный ответ - ишур экрони.



    		 Реклама:


    Поиск по базам Алмазной биржи Израиля
    Прозрачные бриллианты
    Вес от
    до
    Цена $ от
    до
    Фантазийные бриллианты

     

    Прочитав это пособие по получению ипотечной ссуды, Вы сможете сэкономить десятки тысяч шекелей за счет более выгодных условий кредитования. Условия получения ссуды зависят от умения клиента вести переговоры с банком.

    Copyright ©Bogoliubov Yuri All rights reserved. Использование материалов сайта только с разрешения автора. При цитировании активная ссылка на источник обязательна.